• Сердечно поздравляет Вас с Новым 2015 годом! Спасибо, что вы провели этот год с нами!

Новости и статьи

1.Как выгодно продать объект недвижимости

Описание вопроса

Наверное, все, кому пришлось столкнуться с таким вопросом, как продажа недвижимости, знают, как порой нелегко это сделать. Особенно если продать нужно особый объект, или проблемный, или просто хочется не продешевить, а со всех сторон поступают только копеечные предложения. Хорошо если у вас на примете есть риелтор, которому вы действительно доверяете, который вас не обманет и поможет решить вопрос с продажей в вашу пользу. А что делать тому, кто не может найти такого человека? Или тому, кто просто принципиально не хочет вовлекать в процесс постороннего человека и решил все делать самостоятельно? Ответ прост: быть предельно внимательным и следовать элементарным правилам. Каким конкретно — читайте ниже.

 

Вам понадобится

  • Доступ в Интернет.
  • Сведения обо всех печатных источниках, в которых можно разместить объявление о продаже недвижимости. Лучше, если это будут региональные газеты и журналы.
  • Свободное время для размещения объявлений, мониторинга рынка недвижимости и общения с потенциальными клиентами.
  • Необходимо быть постоянно на связи, чтобы клиент мог в любую минуту до вас дозвониться и задать все интересующие его вопросы.
  • Непосредственно предмет продажи — квартира или дом, подготовленный к сделке.

 

Пошаговое решение

  • Начать я бы посоветовала с мониторинга рынка недвижимости. Купите все возможные газеты и журналы, в которых есть раздел «Продажа жилья» и изучите ценовую политику на объекты недвижимости, сходные с вашим по большинству параметров. Например, если вы — владелец двухкомнатной квартиры на первом этаже хрущевки, причем квартира у вас без ремонта и балкона, вам однозначно не стоит сравнивать ваш вариант с трешкой в новостройке с крутым ремонтом и огромной лоджией. Будьте объективны. Понятное дело, что вам хочется продать свою недвижимость как можно дороже и выгоднее, однако стоит быть реалистом. Если вы выставите свое жилье на продажу за заоблачную сумму, вам даже не позвонят.
  • Для оценки вашей недвижимости и определения ее реальной стоимости можно пригласить эксперта из БТИ. Можно же и самому определить приблизительную сумму, которую вы хотите получить от продажи, и уже после этого думать о том, где и как выставить недвижимость на продажу.
  • Определившись с ценой, начинайте работать с масс-медиа и интернетом, публикуя в них свои объявления. Не скупитесь давать платные объявления или выделять их в рамочки. Поверьте, такой ход может принести свои плоды и на него уж точно быстрее обратит внимание покупатель, нежели на безликие три строчки в соседней колонке. Как вариант можно расклеить объявления на подъездах домов в вашем районе, в общественном транспорте. Однако и тут очень важно, как они будут выглядеть. Написанные на листочке в клеточку корявым почерком подобные листовки вряд ли придут вам на помощь в продаже недвижимости. В идеале набрать текст объявления в Word (большим шрифтом) и распечатать много экземпляров. Также предложите свой вариант знакомым. «Сарафанное радио» часто приходит на помощь в подобных жизненных ситуациях. К тому же продавать недвижимость чужаку или товарищу — совершенно разные вещи.
  • В самом объявлении выложите как можно больше информации об объекте продажи. Обязательно укажите район, в котором недвижимость находится, распишите квадратуру комнат, укажите наличие/отсутствие балкона, ремонта, автономного отопления, расположение квартиры (угловая или в середине дома) и т.п. Не забудьте указать стоимость жилья и ваши контактные данные, а также написать, уместен ли торг по вашему объекту. И обязательно подчеркните, что не хотите пользоваться услугами агентств и посредников.
  • Прежде чем выставлять жилье на продажу, вам следует его подготовить. Вы же не хотите стать продавцом, которого не заботит внешний вид его товара. С таким подходом вы вряд ли получите желаемую сумму и найдете нормального покупателя. Освободите объект от старого ненужного хлама и мебели. В идеале помещение должно быть пустым. Исправьте самые очевидные недостатки помещения (откровенно текущие трубы или разбитые окна). Понятное дело, что 99% новых владельцев сразу же делают ремонт в приобретенном жилье, однако хотя бы элементарно привести объект в порядок вам следует. Поверьте, выгодные предложения не заставят себя ждать Если ремонт в вашем жилье нормальный, достаточно будет обычной генеральной уборки.
  • С каждым клиентом, будь то первичный телефонный разговор или же реальная встреча, общайтесь крайне доброжелательно, открыто и вежливо. Ваша задача — продать недвижимость, это ваша первоочередная цель. Поэтому вы должны расположить к себе клиента, заинтересовать его. Отвечайте на все звонки, приходите на встречи вовремя, отвечайте на вопросы правду и ничего не утаивайте от потенциального покупателя. Отношение продавца к клиенту всегда очень сильно влияет на принятие клиентом решений.
  • Обязательно подготовьте все необходимые документы (паспорт БТИ, абонентские книжки, договора и т.п.), закройте все долги по коммунальным услугам. И когда определитесь с покупателем и обговорите все моменты и условия сделки, можете обратиться за помощью к юристу. Ну а если вы просто привыкли доверять людям или уверены, что перед вами порядочный человек, ищите нотариуса и заключайте сделку купли-продажи.

 

Обратите внимание

  • Обязательно оговорите с покупателем все бумажные вопросы и их финансовую составляющую. Чаще всего покупатель берет на себя все расходы по переоформлению документов на себя. Однако эту сумму вы можете поделить пополам.
  • http://vsezdorovo.com

 

 

2.Как определить цену недвижимости?

В СНГ большинство людей живут в квартирах, поэтому давайте условимся, что слово "квартира" будет означать любой вид недвижимости.

Правильно определить цену - это одна из самых важных задач, которую нужно решить до начала продажи квартиры. Первое, чем интересуется и что видит потенциальный покупатель вашей квартиры - это цена.

Определите для себя, почему Вы продаете квартиру. 
Какова ваша цель?

Тщательно все обдумайте, определите главную причину продажи квартиры и абсолютно четко сформулируйте цель продажи. Напишите цель продажи на бумаге. Если Вас устраивает написанное, значит все сделано правильно. Если нет - ищите причину, Вы что-то не продумали. Это не простая задача. Не ленитесь. Определение цели продажи - очень важный шаг, от него зависит выбор дальнейших действий.

Не рассказывайте о реальной причине своей продажи никому, со стороны покупателей. Все лишнее, сказанное Вами, может быть использовано покупателями против Вас при переговорах. Если спросят, отвечайте, примерно, так: "Изменились жизненные планы" или "На все свои причины". Кроме Вас, истинную причину продажи квартиры должен знать только ваш риэлтор. Риэлтор обязательно должен знать истинную причину вашей продажи для того, чтобы рекомендовать вам правильную стартовую цену и всю дальнейшую стратегию продажи.

Время!

Твердо решите для себя на сколько Вы ограничены во времени. Это решение позволит правильно откорректировать стартовую цену, минимальную цену, план снижения цены.

Спрячьте эмоции. Ваша квартира стала Товаром на рынке недвижимости.

Прежде всего, психологически настройте себя на продажу квартиры. Как это ни тяжело, попытайтесь задавить в себе чувство Дома по отношению к своей квартире. Смиритесь с тем, что ваша любимая Квартира Стала Товаром на Рынке с того момента, как Вы приняли окончательное осознанное решение ее продать. Разного рода незнакомцы будут приходить к Вам в квартиру и осматривать ее, оценивать, хвалить, ругать. Им абсолютно все равно, сколько души и труда Вы вложили в эту квартиру и какие события вашей жизни связаны с ней. Спрячьте эмоции, заставьте себя относиться к своей квартире как к товару и смотрите на этот товар глазами покупателя.

Сильные эмоции собственника квартиры часто срывают переговоры с покупателями. Это одна из веских причин, чтобы нанять риэлтора.

Поскольку ваша Квартира Стала Товаром на Рынке недвижимости, то определять цену нужно на основе этого рынка, а не на основе ваших личных потребностей.

Пожалуйста, определяйте цену своей квартиры на основе следующей простой аксиомы:

Квартира стоит столько, сколько большинство потенциальных покупателей готово заплатить. Рыночная цена квартиры не зависит от ваших личных потребностей! Цена - это баланс между спросом и предложением.

Как же определить цену квартиры?

Вначале давайте договоримся о следующем:

Продажа квартиры - сложный процесс, при котором цена квартиры изменяется от Стартовой до Продажной.

Стартовая цена - это цифра, которая должна вызвать максимальный интерес всех потенциальных покупателей. С этой цифры начинается процесс продажи.

Продажная цена - это сумма денег, которую фактически заплатил покупатель.

Здесь мы стараемся определить Стартовую цену

С чего начать?

Прекрасно, если в вашем или в соседнем однотипном доме есть квартира, проданная не более 6 месяцев назад. Попытайтесь узнатьпродажную цену - это хороший ориентир. Если прошло больше 6 месяцев, то не стоит слишком полагаться на эту цену.

Посмотрите газеты, ТВ программы, лучше всего используйте интернет. Найдите сайты, которые содержат подробную характеристику квартиры, планы и фотографии. Но, не забывайте, что цена, которую Вы видите в объявлениях, практически, всегда завышена. Она показывает максимальную сумму денег, которую хочет получить хозяин. Всегда есть возможность обсудить цену, независимо от того есть в объявлении слово "Торг" или нет. Вообще, само по себе слово "Торг" говорит покупателю, что эта цена завышена, что продавец не разбирается в рыночных ценах, а значит стоит его хорошенько прижать, вдруг получиться купить по цене ниже рыночной. Так возникают жесткие торги, а не аргументированные деловые переговоры. Все это очень часто ничем не заканчивается.

Если стартовая цена слишком завышена, то в реальности квартира может быть продана намного дешевле: на 5-10%. В моей практике был случай, когда из-за упорства владельца квартира долго пребывала в продаже и, в конце концов, была продана по цене на 12% ниже стартовой цены. В объявлениях, особенно в печатных (газеты, журналы), указана только основная характеристика квартиры, нет деталей, которые могут существенно снизить цену. Иногда информация заведомо ложная и не соответствует реальности. Обычно в объявлениях цена указана без учета стоимости услуг агентства. Если цена включает услуги агентства, то Вы, наверняка, увидите уточнение: "без комиссионных". 

Поговорите с людьми, которым доверяете. Примите к сведению все советы и пожелания, но окончательное решение о цене квартиры принимайте сами на основе собственных рассуждений и жизненного опыта. Даже самые близкие Вам люди, желая добра от всей души, могут сбить Вас с толку. В результате, Вы неверно определите цену, что приведет к потере времени и денег из-за отсутствия покупателей. Пожалуйста, всегда самостоятельно принимайте окончательное решение о цене.

Думайте о безопасности! Не рассказывайте всем подряд о том, что собираетесь продавать квартиру и предупредите всех, кто посвящен в ваши дела. Обсуждая продажу своей квартиры, Вы объявляете, что у Вас скоро появится немалая сумма денег. Дальше Вы знаете: охотники и "доброжелатели" всегда найдутся.

Вы можете пригласить сертифицированного независимого оценщика. Закажите оценку для целей купли - продажи. (Не путайте с обязательной оценкой для целей налогооблажения. Акт оценки для целей налогооблажения Вам понадобиться перед заключением сделки купли-продажи квартиры). В течение недели у вас будет Акт оценочной стоимости квартиры с письменным обоснованием. Никто не гарантирует, что просчитанная цена вас обрадует. Услуги оценщика стоят денег. Срок действия оценки до 3х месяцев. Сейчас много оценочных компаний, информацию о них Вы легко найдете в интернете. Конечно, в предложенном варианте оценки Вам нужно будет заплатить за два акта оценки, но, в результате, у Вас будет хорошая база для самостоятельных исследований.

Обычно, для оценки жилья применяют систему сравнительного анализа. Это, в принципе, то, что сделаете Вы на основе интуиции и общедоступной информации. Профессиональный оценщик действует по отработанной схеме, использует закрытые постоянно обновляемые данные маркетинговых исследований. Я думаю, такой оценке стоит доверять хотя бы потому, что независимая оценка используется банками при выдаче кредитов.

Риэлторы для оценки квартиры используют свою собственную статистическую информацию о проданных квартирах и личный опыт. Мы знаем главную цифру - продажную цену, то есть цену, которую покупатель фактически заплатил продавцу. На основе именно продажной цены профессиональный риэлтор оценивает квартиру. Но каждая квартира и жизненная ситуация хозяина делает свои поправки к цене квартиры. Эти поправки может учесть только риэлтор, которому доверяет хозяин квартиры. Риэлтор постоянно общается с покупателями и продавцами в «полевых условиях», видит реакцию покупателей на предложения продавцов, участвует в реальных сделках, знает какую сумму денег покупатели фактически платят продавцу за подобную недвижимость, поэтому только риэлтор может наиболее правильно определить цену конкретного объекта, чтобы быстро вызвать интерес потенциальных покупателей. Это и есть рыночная цена. Вспомните:

Квартира стоит столько, сколько большинство потенциальных покупателей готово заплатить. Рыночная цена квартиры не зависит от ваших личных потребностей! Цена - это баланс между спросом и предложением.

Не стоит перед продажей делать серьезный ремонт, чтобы поднять стоимость квартиры. Вы не вернете затраченные деньги. При удачном стечении обстоятельств, можно вернуть только 40% стоимости ремотна. Более того, это может вызвать подозрение в том, что Вы пытаетесь скрыть существенные недостатки. Большинство новых владельцев все равно сделают ремонт, особенно состоятельные люди. Лучше всего займитесь наведением чистоты и порядка.

Выше мы договорились, что Стартовая цена - это цифра, которая должна вызвать максимальный интерес всех потенциальных покупателей. С этой цифры начинается процесс продажи.

Стартовая цена - это первое впечатление покупателя о вашей квартире. Первое впечатление всегда очень сильное и оно должно быть максимально положительным.

Чтобы легче понять какую с какой цены начинать продажу своей квартиры, думаем, Вам будет интересно узнать, как стартовая цена влияет на весь процесс продажи квартиры.

Стартовую цену можно разделить на 4 типа:

1. Явно завышенная цена: более чем на 5% выше рыночной цены

Каждый продавец хочет получить максимальное количество денег от продажи своей квартиры. Это естественно. Но, самостоятельно назначая цену за свою квартиру, многие владельцы, забываютзолотое правило рынка:

Квартира стоит столько, сколько большинство потенциальных покупателей готово заплатить. Рыночная цена квартиры не зависит от ваших личных потребностей! Цена - это баланс между спросом и предложением.

Квартиры с явно завышенной ценой выпадают из рынка!Покупатели обычно смотрят несколько квартир, прицениваются, сравнивают несколько предложений, соответствующих критериям поиска. В результате, покупатели видят какова средняя стартовая цена. Если ваша стартовая цена превышает среднюю на 5% и более, то ваша квартира никого не заинтересует. Никто не будет платить лишние деньги!

Ни один профессиональный риэлтор не будет продавать вашу квартиру по явно завышенной стартовой цене. Это не выгодно и вредно для его репутации! Мы не будем тратить свои деньги и время на продажу квартиры, которую никто не купит. Из-за необоснованно высокой цены мы не сможем показывать своим клиентам вашу квартиру. Ваша квартира будет "висеть" в базе данных в ожидании чуда.

Возможно, чудо произойдет и кто-то обратит внимание на вашу квартиру и пожелает ее посмотреть. Вполне возможно, что ваша квартира понравиться покупателю, но покупать он ее не станет, а будет ждать снижения цены и одновременно продолжать поиски нужной квартиры. Предложений много, никто не будет ждать пока Вы поймете ситуацию и снизите цену. Велика вероятность потерять этого единственного покупателя.

Ваша квартира может стать инструментом в руках риэлторов как негативный пример оценки квартиры. К Вам будут приводить покупателей, чтобы им было легче решиться на покупку аналогичной (не вашей) квартиры, но более дешевой. Вам будет казаться, что есть спрос, поскольку люди приходят смотреть квартиру. Не стоит так думать - это ложное впечатление, которое будет стоить Вам времени и денег. Подумайте сами: люди смотрят квартиру, но не делают никаких предложений. Значит с продажей что-то не так. Это бизнес - мы зарабатываем деньги. Вы снова будете в запасе.

В результате, хозяин квартиры будет бесконечно долго пребывать в состоянии продажи.

Обычно мы прилагаем все усилия, чтобы убедить продавца снизить цену. Но в случае явно завышенной стартовой цены никогда не удается убедить продавца сразу снизить цену. Такие люди заблокированы своей утопической идеей, никого не слушают, никому не верят.

Основная причина появления явно завышенной стартовой ценыв том, что многие люди продают свои квартиры с целью купить на вырученные деньги другую недвижимость. При этом очень часто будущая покупка значительно дороже, чем их настоящая квартира. Особо не напрягаясь, такие горе - продавцы назначают за свою квартиру цену, равную необходимому количеству денег. Их не интересует рыночная цена квартиры, они пытаются выручить необходимую сумму для будущей покупки.

Для примера, типичная ситуация.
Хозяин звонит риэлтору и говорит, что хочет продать свою квартиру за 
$100 000. При осмотре квартиры становиться понятно, что рыночная цена квартиры максимум $85 000. Вопрос риэлтора: "Чем вызвана такая высокая цена?" Ответ хозяина: "А я хочу купить другую квартиру, которая стоит $95 000, ну и $5000 на побочные расходы. Я могу подождать".

Да, конечно, можно ждать изменения цен. Но разница цен останется постоянной. Если рыночная цена квартиры хозяина, например вырастит, то и цена квартиры, которую он хочет купить, соответственно, также вырастет. Хозяину придется снова повысить цену. И это будет происходить постоянно. Такой хозяин никогда не купит новую квартиру и бесконечно долго будет продавать свою. Почему-то такие хозяева всегда думают, что они самые умные и хитрые, а все покупатели и риэлторы-идиоты. Но, что бы ни думал хозяин о риэлторах и покупателях, никто не будет платить за его причуды. Понятно, что толковый риэлтор не будет тратить свои деньги и время на продажу квартиры по необоснованно высокой цене.

Пожалуйста, определяйте цену своей квартиры на основе следующей простой аксиомы:

Квартира стоит столько, сколько большинство потенциальных покупателей готово заплатить. Рыночная цена квартиры не зависит от ваших личных потребностей! Цена - это баланс между спросом и предложением.

2. Завышенная цена: в пределах 5% выше рыночной

Завышенная цена превышает рыночную на 5-7%. Квартиры с завышенной ценой находятся в продаже дольше, чем необходимо для продажи по рыночной цене. В появлении завышенной цены обычно играют роль два фактора:

1. Эмоции. Любой настоящий хозяин в душе верит, что его квартира, в которую вложено столько сил стоит больше, чем показывает рынок.

2. Возможность торга. Объявление завышенной цены показывает готовность к переговорам. Но и рыночная цена не исключает возможность торга. Поэтому покупатели могут по-разному воспринимать завышенную цену. Кто-то подумает, что вы не знаете сколько стоит ваша квартира, хотите подстраховаться и попытается давить на Вас, сильно снижая цену. Кто-то подумает, что Вы надеетесь найти неосведомленного покупателя и попытаетесь его обмануть. Кто-то поймет, что Вы рассчитываете на обсуждение цены, но не желает торговаться, хотя ваша квартира, возможно, ему подходит. Еще может быть масса предположений, всего не предугадаешь. Такие домыслы настораживают покупателей, ведь они рискуют намного больше продавца. В результате, Вы можете потерять лучшую часть потенциальных покупателей, с которыми было бы проще заключить сделку, при нормальной рыночной цене.

3. Рыночная цена.

Многие владельцы квартир - здравомыслящие и современные люди, которые понимают, что цены на недвижимость регулирует рынок, то есть спрос и предложение. Такие владельцы оценивают свою квартиру соответственно рынку, с ними активно работают риэлторы. Рыночная цена дает возможность продать квартиру в приемлемые сроки по, практически, стартовой цене.

4. Заниженная цена.

Низкая цена, конечно, привлекает большое внимание покупателей, особенно в нашей стране. Вспомните, назойливый, но активно продающий слоган многих рекламных кампаний: "Цены ниже рыночных!" Вспомните свою первую реакцию на этот слоган. Наверняка, Вы сопротивляетесь, знаете, что это скорее всего товар низкого качества или обман, но какая-то сила тянет проверить что там такое продают, авось действительно правда, авось повезет купить что-нибудь по дешевке. Чем дороже товар, тем больше тянет купить его по дешевке. Это происходит всегда и везде. Рынок недвижимости также не исключение.

Что скрывается за низкой ценой? Может быть несколько вариантов.

  1. Квартира имеет серьезные проблемы: технические или юридические.
  2. Квартира очень долго пребывает в продаже, хозяин больше не имеет сил ждать и хочет от нее избавиться.
  3. Хозяину, действительно, срочно нужны деньги.

Вариант 2 и 3 имеют большую вероятность быстрой продажи по стартовой цене.

Если Вам кажется, что стартовая цена определена правильно, задайте себе, своей совести, проверочный вопрос: я сам куплю эту квартиру по такой цене. Станьте мысленно покупателем и не лгите себе самому.

В любом случае, отнеситесь к оценке очень серьезно, продумайте все мелочи, обязательно четко сформулируйте и запишите цель продажи.Пожалуйста, всегда помните нашу аксиому:

Квартира стоит столько, сколько большинство потенциальных покупателей готово заплатить. Рыночная цена квартиры не зависит от ваших личных потребностей! Цена - это баланс между спросом и предложением.

http://www.domivka.com.ua

Как быстро и выгодно сдать свое жилье

Чтобы быстро и выгодно сдать жилье, недостаточно одного только вашего желания. Нужно оповестить потенциальных клиентов об этом намерении – чем большее количество людей будет знать об этом, тем лучше.

Необходимо помнить о нескольких важных моментах, которые собственники часто упускают из...

Осторожно мошенники!!!

Осторожно – мошенники! В СМИ часто в последнее время печатаются материалы об информационных агентствах, прямой целью которых обман клиентов. Но несмотря на это, до сих пор находятся наивные наниматели, доверяющие таким фирмам и предложенным ими схемам.

Информационные агентства...

Выбор валют
Лучшие предложения

В этом разделе нет рекомендуемых объявлений!